Pour la Fnaim du Rhône et son nouveau président, Pascal Pancrazio, l’année 2023 sera celle de la stabilisation pour le marché lyonnais, après un cru 2022 qui avait été marqué par de fortes perturbations sur le marché immobilier et influé à la fois sur le nombre de ventes, les prix ou encore les taux de rotation des biens.
En 2023 « un rééquilibrage est en train de se faire. On a vécu une période de surenchère et on assiste désormais à un retour à des prix normaux », assure Pascal Pancrazio.
Pour autant, jusqu’à fin 2022, l’indicateur de confiance des ménages était encore au plus bas. « L’indice n’est pas bon, mais il se stabilise », note Pascal Pancrazio. Sur tous les plans, la Fnaim Rhône se veut donc rassurante, même si le contexte laisse planer encore quelques inconnues.
Le volume des ventes en recul
« Nous observons un recul du nombre de transactions : il était important, on revient vers des valeurs jugées plus normales », commente Pascal Pancrazio. Ainsi, dans le Rhône, la Fnaim constate un recul de -5,8% des ventes réalisées entre octobre 2021 et octobre 2022. Ainsi, fin 2022, le cumul des 12 mois s’élevait à 27.651 ventes, contre 29.339 en 2021 et 28.191 en 2019…
Le phénomène est d’ailleurs aussi observé à l’échelle nationale : « En 2019, lorsqu’on a dépassé le cap du million de logements vendus, c’était déjà un grand évènement. Y revenir en 2023, ce serait encore un beau score », souligne Deanna Nociar, vice-présidente déléguée à la transaction.
A noter toutefois que dans le Rhône, si la tendance immédiate est au retrait, ce n’est pas encore le cas de la moyenne des ventes enregistrée sur les dix dernières années, qui se maintient avec une croissance de +32,2% (et de +6,6% sur les cinq dernières années).
Reste qu’actuellement, plusieurs facteurs sont à l’oeuvre et confortent l’impression de faire face à un marché « grippé ». D’abord, la dynamique financière enregistrée au sein des banques, qui seraient désormais beaucoup plus frileuses à accorder des prêts immobiliers. Deanna Nociar se fait l’écho d’un agent immobilier de la Croix Rousse à Lyon qui voit par exemple sept prêts sur dix refusés dans son agence.
Sans compter que les étiquettes DPE impactent elles aussi la partie transactionnelle. « Les acquéreurs reprennent les négociations en s’appuyant sur ce critère », note Timothée Marsande, animateur de la commission climat de la Fnaim.
Une difficulté supplémentaire lorsque les biens se situent en copropriété et que des travaux doivent être votés. Les logements classés F et G ont désormais un impact pouvant aller jusqu’à 10% de la valeur d’un bien.
Une très légère baisse des prix à Lyon et dans les métropoles
Malgré ces facteurs la situation reste contrastée à l’échelle de l’Hexagone puisque la Fnaim note encore une tendance à la hausse des prix, sauf au coeur des plus grandes villes : et Lyon n’échappe pas à la règle, avec une baisse de -1,5% (hors inflation) des prix de vente.
Malgré ce recul léger, Lyon reste tout de même la deuxième ville la plus chère de France, après Paris, avec 4.975 euros/m2.
« Le Rhône connaît quant lui une légère hausse des prix de +1% pour les appartements (à 3.933 euros/m2 en 2023) et même +5,5% pour les maisons ( à 3.929 euros/m2 en 2023) entre janvier 2022 et janvier 2023. Les ventes baissent, mais les prix se sont maintenus, cela ne peut pas tenir. Un rééquilibrage s’impose » , commente Deanna Nociar.
A ce sujet, c’est d’ailleurs le mois d’octobre 2022 qui pourrait marquer le point d’inflexion, date à laquelle le marché aurait commencé à enregistrer « un réel démarrage de la baisse des prix » , selon Pascal Pancrazio.
Les loyers en perpétuelle progression
En contrepartie, la tension est demeurée très forte sur les stocks de biens disponibles à Lyon, ce qui a eu pour effet de ralentir la baisse des prix : « Cet été, on a connu un pic comme on n’en avait jamais vu. Et cela, pour deux raisons, puisque l’encadrement des loyers a d’abord sorti certains biens des agences, avec des propriétaires qui ont préféré louer en direct, et on a fait face aussi à un manque de stock de biens neufs disponibles, les mandats ont été très rares à rentrer », explique Vincent Targe, vice-président délégué à l’administration de biens.
En décembre 2022, le prix médian des loyers sur le marché de la location s’élevait d’ailleurs à 13,9 euros/m2 sur la métropole lyonnaise, soit un chiffre toujours en augmentation malgré l’encadrement des loyers en vigueur depuis l’automne 2021.
Une mesure qui ne satisfait pas non plus le nouveau président de la Fnaim, comme son prédécesseur : celui-ci estime que l’encadrement des loyers a désormais tendance à conduire les propriétaires à sortir des agences, afin d’appliquer leurs propres tarifs au détriment de la loi, ou bien à se retirer leurs biens du marché de la location. Pour autant, il n’existe actuellement aucun chiffre qui puisse mesurer cette tendance.
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Lien source : Immobilier : après une période d'euphorie, l'heure du « rééquilibrage » a sonné sur le marché lyonnais